Suunnitteletko remonttia?

Remontti-ilmoitusta ei tehdä, kun kotona olevilla työkaluilla ja tarvikkeilla tehdään pieniä kunnossapitotöitä. Kun remonttia varten tuodaan työkaluja tai rakennustarvikkeita muualta, remontti-ilmoitus on syytä tehdä. Remontti-ilmoitus on helpointa tehdä isännöitsijätoimiston verkkosivuilla. Hallitus ilmoittaa remontti-ilmoituksen tekijälle asettamansa ehdot viikon kuluttua ilmoituksen jättämisestä.

Jos remontti-ilmoitus on jätetty tekemättä, saatetaan muutostyö joutua tekemään toiseen kertaan, jotta se täyttää taloyhtiön tai toisen osakkaan asettamat ehdot. Tällaisessa tilanteessa muutostyöhön ryhtynyt osakas on vastuussa syntyvistä ylimääräisistä kustannuksista.

Remontista voi aiheutua haittaa sekä työn aikana että sen valmistuttua. Tyypillisiä työn aikana syntyviä haittoja ovat rakennustyössä syntyvä melu, haju ja pöly, raskaiden työkoneiden ja rakennusmateriaalien siirrosta aiheutuvat vauriot porrashuoneessa, hississä ja pihalla, yleisiin tiloihin ja kulkuväylille varastoitu rakennusmateriaali tai kulkuväylille pysäköidyt ajoneuvot. Työnaikaisia haittoja ehkäistään ennalta annetuilla ohjeilla sekä huoltoyhtiön suorittamalla valvonnalla.

Työn jälkeen ilmenevät haitat johtuvat yleensä suunnittelu- tai työvirheistä. Tyypillisimpiä virheitä ovat puutteet ilmanvaihdossa sekä äänen- tai vedeneristeissä, virheelliset vesijohto- tai sähköasennukset tai esimerkiksi hanat, jotka eivät kestä helsinkiläistä käyttöveden painetta. Varsinkin ennen vuotta 1970 rakennetuissa rakennuksissa ilmanvaihto ja ääneneristys ovat huomattavasti heikompia, kuin mitä nykymääräykset edellyttäisivät. Siksi virheet ilmanvaihdossa tai ääneneristeissä aiheuttavat tuntuvia haju- tai äänihaittoja lähiasunnoissa. Työn jälkeen ilmeneviä haittoja ehkäistään ennalta annetuilla ohjeilla sekä teknisen isännöitsijän suorittamalla valvonnalla.

Laki määrittelee, miten eri rakennusosien kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä. Osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia huoneistonsa sisällä myös sellaisiin rakennusosiin, joiden kunnossapidosta vastaa taloyhtiö. Jos osakas haluaa omista tarpeistaan johtuen ryhtyä muutostöihin, kyseessä ei ole kunnossapito, ja hän vastaa kaikista kustannuksista.

Rakennustöitä säädellään monin viranomaismääräyksin. Määräykset koskevat vain rakennustyötä, eivät valmista rakennusta. Muutostyöhön ryhtyvä osakas joutuu usein huomaamaan, että muutostyössä joudutaan noudattamaan ankarampia määräyksiä kuin edellisellä kerralla, kun samaa asunnon osaa on korjattu. Tästä huolimatta kaikki osakkaan käynnistämän muutostyön kustannukset ovat osakkaan vastuulla.

Kun taloyhtiö myöhemmin oman kunnossapidon yhteydessä kunnostaa osakkaan omalla kustannuksella korjaaman rakennusosan ja osakkaan itse aiemmin tehdystä muutostyöstä syntyy yhtiölle säästöä, muutostyöhön ryhtynyt osakas voi saada tähän säästöön perustuvan hyvityksen.

Osakkaan muutostyön yhteydessä saatetaan havaita taloyhtiön vastuulla olevan rakennusosan kaipaavan kunnossapitoa. Tällöin osakkaan on syytä tarjota taloyhtiölle mahdollisuutta tehdä korjaus osakkaan remontin yhteydessä. Taloyhtiöllä ei kuitenkaan ole velvollisuutta tehdä sitä juuri tuolloin.

Mikäli osakas vaihtaa taloyhtiön kunnossa pitämät laitteet, kuten esim. suihkuhanan, sellaiseen malliin, jonka huoltokustannukset ovat taloyhtiön normaalitason laitetta kalliimmat, vastaa osakas ylimääräisistä kunnossapitokustannuksista.

Rakennusvalvontavirasto ei käytännössä valvo enää asunto-osakeyhtiön yksittäisessä asunnossa tehtäviä muutostöitä. Viranomaisluvan varaista on nykyisin lähinnä kantavissa seinissä olevien oviaukkojen laajentaminen, kokonaan uusi tulisija, huoneistojen käyttötarkoituksen muuttaminen, huoneistojen yhdistäminen tai jakaminen sekä julkisivun ulkonäköön vaikuttavat muutokset, kuten uudet ikkunat tai parvekkeet.

Rakennusvalvontavirastossa asioi aina kiinteistön omistaja eli taloyhtiö. Käytännössä taloyhtiö antaa muutostyöhön ryhtyneelle osakkaalle valtakirjan, jolla hän voi toimia rakennusvalvontavirastossa taloyhtiön asiamiehenä omaan muutostyöhönsä liittyvissä asioissa.

Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että taloyhtiön tulee järjestää osakkaan työmaalle sellainen valvonta, että työstä taloyhtiölle tai muille kiinteistön käyttäjille aiheutuva haitta voidaan ehkäistä ennalta. Lain mukaan taloyhtiö saa periä muutostyöhön ryhtyneeltä osakkaalta kohtuulliset valvontakustannukset. Taloyhtiön suorittamasta valvonnasta huolimatta muutostyöhön ryhtynyt osakas on aina vastuussa työstä sen aikana tai myöhemmin mahdollisesti aiheutuvasta haitasta.

Rakennustyömaalla on tapana käyttää valvojaa, jonka tehtävänä on todeta, että työn tilaaja saa kaikki tilaamansa rakennusosat tilauksensa mukaan. Rakennusvalvontavirasto saattaa myös edellyttää rakennustyön laadun varmistamista ulkopuolista valvojaa käyttäen. Taloyhtiön valvonta on eri asia, kuin työn tilaajan edun vuoksi tehty valvonta, eivätkä nämä korvaa toisiaan.

Jos hallitus arvioi, että muutostyön luonne edellyttää taloyhtiön valvontaa, tehdään maksullinen valvontasuunnitelma.

Työn edetessä tehdään maksullisia valvontakäyntejä, joissa tarkastetaan

• muutokset kantavissa rakenteissa,
• rakenteiden sisään jäävät vesijohtojen juotosliitokset,
• kaikki välipohjarakenteiden sisään jäävät vaakaviemärit, kun alapuolella on kuivia huonetiloja,
• muiden rakenteiden sisään jäävät vähintään 2 m pitkät vaakaviemärit,
• vedeneristykset sekä suoritetaan
• lopputarkastus, jossa tarkastetaan keittiön ilmanpoistojärjestelyt, pesukoneen vuodonpaljastaja, pesualtaan tulva-aukko, vesijohtojen ja letkujen kannakointi pesualtaan alla sekä vesilukon tiiveys

Valvontakäynneistä laaditaan pöytäkirjat. Lopuksi isännöitsijäntodistuksen lisätietoihin tehdään merkintä valvotusta remontista. Valvonta-aineisto tallennetaan sähköisesti arkistotunnuksella taloyhtiön asiakirjoihin. Aineisto on näin lähetettävissä sähköpostin liitteenä sitä tarvitsevalle myöhemminkin. Tästä on hyötyä esimerkiksi huoneistojen osto- ja myyntitilanteissa, tai jos myöhemmin suunnitellaan muutostöitä asuntoon. Arkistointi on osakkaalle maksuton.